Mortgage (ಅಡಮಾನ) – ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ, ಅವಶ್ಯಕ ಅಂಶಗಳು ಮತ್ತು ವಿಧಗಳು | Section 58, Transfer of Property Act, 1882
ಪರಿಚಯ
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮತ್ತು ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ಪ್ರಮುಖ ಕಾನೂನಾಗಿದೆ. ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ Section 58 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Mortgage (ಅಡಮಾನ) ಎಂಬ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ವಿವರಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಇಂದಿನ ಕಾಲದಲ್ಲಿ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು, ವ್ಯವಹಾರ ಆರಂಭಿಸಲು, ಶಿಕ್ಷಣಕ್ಕಾಗಿ ಅಥವಾ ಕೃಷಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಾಗಿ ಜನರು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗಳು ಹಾಗೂ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆಗಳಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ. ಬ್ಯಾಂಕ್ಗಳು ಸಾಲ ನೀಡುವ ಮೊದಲು ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ಮನೆ, ಜಮೀನು ಅಥವಾ ಇತರ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಅಡಮಾನವಾಗಿ ಸ್ವೀಕರಿಸುತ್ತವೆ. ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನೇ ಕಾನೂನಿನ ಭಾಷೆಯಲ್ಲಿ Mortgage (ಅಡಮಾನ) ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.
KSLU LLB ಪರೀಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ Section 58 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ Mortgage – Definition, Essentials and Types ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಯು ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಮುಖವಾಗಿದೆ.
Mortgage ಎಂದರೇನು?
Mortgage ಎಂದರೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಯನ್ನು ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದು.
ಇಲ್ಲಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಮುಖ್ಯ ವಿಷಯವೆಂದರೆ ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಯ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಕೆಲವು ಹಕ್ಕುಗಳು ಮಾತ್ರ ಸಾಲದಾತನಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುತ್ತವೆ.
Section 58(a) – Mortgage Definition
Section 58(a) ಪ್ರಕಾರ,
“Mortgage is the transfer of an interest in specific immovable property for the purpose of securing the payment of money advanced or to be advanced by way of loan, an existing or future debt or the performance of an engagement which may give rise to a pecuniary liability.”
ಕನ್ನಡ ಅರ್ಥ
ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಯನ್ನು ಈಗಾಗಲೇ ನೀಡಲಾದ ಅಥವಾ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ನೀಡಬೇಕಾದ ಸಾಲದ ಹಣದ ಪಾವತಿಗೆ, ಇರುವುದು ಅಥವಾ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಉಂಟಾಗುವ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸಿನ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದನ್ನು Mortgage ಅಥವಾ ಅಡಮಾನ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
Mortgage ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪ್ರಮುಖ ಪದಗಳು
1. Mortgagor (ಅಡಮಾನ ಇಡುವವನು)
ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಅಡಮಾನವಾಗಿ ಇಡುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯನ್ನು Mortgagor ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
ಉದಾಹರಣೆ: ರಮೇಶ್ ತನ್ನ ಮನೆಯನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗೆ ಅಡಮಾನ ಇಟ್ಟು ಸಾಲ ಪಡೆದರೆ, ರಮೇಶ್ Mortgagor.
2. Mortgagee (ಅಡಮಾನ ಪಡೆಯುವವನು)
ಅಡಮಾನವನ್ನು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ವ್ಯಕ್ತಿ ಅಥವಾ ಸಂಸ್ಥೆಯನ್ನು Mortgagee ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
ಉದಾಹರಣೆ: ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸು ಸಂಸ್ಥೆ Mortgagee ಆಗಿರುತ್ತದೆ.
3. Mortgage Money
ಅಡಮಾನದಿಂದ ಭದ್ರಪಡಿಸಲಾದ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತವನ್ನು Mortgage Money ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
4. Mortgage Deed
Mortgage ಸೃಷ್ಟಿಸಲು ಮಾಡಲಾಗುವ ಲಿಖಿತ ದಾಖಲೆಯನ್ನು Mortgage Deed ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
Mortgage ನ ಅವಶ್ಯಕ ಅಂಶಗಳು (Essentials of Mortgage)
1. ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿ (Specific Immovable Property)
Mortgage ಯಾವಾಗಲೂ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಮಾತ್ರ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ.
ಉದಾಹರಣೆ:
- ಮನೆ
- ಜಮೀನು
- ಕಟ್ಟಡ
- ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್
- ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ
ಚರ ಆಸ್ತಿಗಳಾದ ಕಾರು, ಬೈಕ್, ಮೊಬೈಲ್ ಅಥವಾ ಯಂತ್ರೋಪಕರಣಗಳ ಮೇಲೆ Mortgage ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
2. ಹಿತಾಸಕ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆ (Transfer of Interest)
Mortgage ನಲ್ಲಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಕೆಲವು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮಾತ್ರ Mortgagee ಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುತ್ತವೆ.
ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಾದ ನಂತರ ಆ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮತ್ತೆ Mortgagor ಗೆ ಹಿಂದಿರುಗುತ್ತವೆ.
3. ಸಾಲ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸಿನ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ (Debt or Pecuniary Liability)
Mortgage ಯಾವಾಗಲೂ ಸಾಲ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸಿನ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಗೆ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ.
ಸಾಲ ಇಲ್ಲದೆ Mortgage ಕೂಡ ಇರುವುದಿಲ್ಲ.
ಇದು Mortgage ನ ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯ ಅಂಶವಾಗಿದೆ.
4. ಭದ್ರತೆಯ ಉದ್ದೇಶ (Security for Debt)
Mortgage ನ ಉದ್ದೇಶ ಸಾಲದಾತನಿಗೆ ಭದ್ರತೆ ಒದಗಿಸುವುದು.
ಸಾಲಗಾರ ಹಣವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸದಿದ್ದರೆ Mortgagee ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ತನ್ನ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಬಹುದು.
5. ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ (Competency of Parties)
Mortgage ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಇಬ್ಬರೂ ಕಾನೂನಿನ ಪ್ರಕಾರ ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಹೊಂದಿರಬೇಕು.
ಅಂದರೆ,
- ಅವರು ಮೇಜರ್ ಆಗಿರಬೇಕು.
- ಮಾನಸಿಕವಾಗಿ ಆರೋಗ್ಯವಾಗಿರಬೇಕು.
- ಒಪ್ಪಂದ ಮಾಡಲು ಅರ್ಹರಾಗಿರಬೇಕು.
6. ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಉದ್ದೇಶ (Lawful Purpose)
Mortgage ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಮಾತ್ರ ಇರಬೇಕು.
ಅಕ್ರಮ ಚಟುವಟಿಕೆಗಾಗಿ ಮಾಡಿದ Mortgage ಮಾನ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
7. ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಮಾಲೀಕತ್ವ (Ownership)
Mortgage ಇಡುವ ವ್ಯಕ್ತಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಕ್ಕು ಇರಬೇಕು.
ಇತರರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಅವರ ಅನುಮತಿಯಿಲ್ಲದೆ Mortgage ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
Mortgage ನ ಪ್ರಮುಖ ಲಕ್ಷಣಗಳು
- ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.
- ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ.
- ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
- ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ಮಾತ್ರ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗುತ್ತದೆ.
- ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯ ನಂತರ ಆಸ್ತಿ ಮತ್ತೆ Mortgagor ಗೆ ಮರಳುತ್ತದೆ.
- Mortgage ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ದಾಖಲೆ ಮೂಲಕ ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ.
Mortgage ನ ವಿಧಗಳು (Types of Mortgage)
Section 58 ಪ್ರಕಾರ Mortgage ಆರು ವಿಧಗಳಾಗಿವೆ.
1. Simple Mortgage (ಸರಳ ಅಡಮಾನ)
Mortgagor ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು Mortgagee ಗೆ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ.
ಆದರೆ ಸಾಲ ಮರುಪಾವತಿಯಾಗದಿದ್ದರೆ Mortgagee ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿಸಬಹುದು.
2. Mortgage by Conditional Sale (ಷರತ್ತುಬದ್ಧ ಮಾರಾಟದ ಅಡಮಾನ)
ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದಂತೆ ತೋರುತ್ತದೆ.
ಆದರೆ ಸಾಲ ಪಾವತಿಯಾದರೆ ಆಸ್ತಿ ಮತ್ತೆ Mortgagor ಗೆ ಹಿಂದಿರುಗುತ್ತದೆ.
3. Usufructuary Mortgage (ಉಪಭೋಗ ಅಡಮಾನ)
Mortgagee ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಪಡೆದು ಅದರ ಆದಾಯವನ್ನು ಸಾಲದ ಬಡ್ಡಿ ಅಥವಾ ಮೂಲಧನಕ್ಕೆ ಹೊಂದಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾನೆ.
4. English Mortgage (ಇಂಗ್ಲಿಷ್ ಅಡಮಾನ)
Mortgagor ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು Mortgagee ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತಾನೆ.
ಆದರೆ ಸಾಲ ತೀರಿಸಿದ ನಂತರ Mortgagee ಮತ್ತೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸಬೇಕು.
5. Mortgage by Deposit of Title Deeds
ಇದನ್ನು Equitable Mortgage ಎಂದೂ ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
Mortgagor ಕೇವಲ ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗೆ ಒಪ್ಪಿಸುತ್ತಾನೆ.
ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಇದೇ ವಿಧಾನ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
6. Anomalous Mortgage
ಇತರೆ Mortgage ಗಳ ಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಸಂಯೋಜಿಸಿ ರೂಪುಗೊಂಡ Mortgage ಅನ್ನು Anomalous Mortgage ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತಾರೆ.
Mortgage ಮತ್ತು Sale ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸ
| Mortgage | Sale |
|---|---|
| ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಗಾಗಿ | ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾರಾಟಕ್ಕಾಗಿ |
| ಹಿತಾಸಕ್ತಿ ಮಾತ್ರ ವರ್ಗಾವಣೆ | ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ವರ್ಗಾವಣೆ |
| Redemption ಹಕ್ಕು ಇರುತ್ತದೆ | Redemption ಇಲ್ಲ |
| ಸಾಲ ತೀರಿಸಿದರೆ ಆಸ್ತಿ ಹಿಂದಿರುಗುತ್ತದೆ | ಮಾರಾಟವಾದ ಆಸ್ತಿ ಹಿಂದಿರುಗುವುದಿಲ್ಲ |
Right of Redemption
Mortgage ಕಾನೂನಿನ ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಮುಖ ತತ್ವವೆಂದರೆ Right of Redemption.
ಸಾಲಗಾರನು ಸಾಲವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಮರುಪಾವತಿಸಿದ ನಂತರ ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮರಳಿ ಪಡೆಯುವ ಹಕ್ಕು ಹೊಂದಿರುತ್ತಾನೆ.
ಈ ತತ್ವವನ್ನು ಪ್ರಸಿದ್ಧ ಕಾನೂನು ಸೂತ್ರವಾದ:
“Once a Mortgage, Always a Mortgage.”
ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಅಂದರೆ Mortgage ಎಂದಿಗೂ ಶಾಶ್ವತ ಮಾರಾಟವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
Mortgage ನ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಉದಾಹರಣೆ
ರವಿ ತನ್ನ ಹೊಸ ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕಾಗಿ ₹40 ಲಕ್ಷ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು ಬ್ಯಾಂಕ್ಗೆ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸುತ್ತಾನೆ.
ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ನೀಡುವ ಮೊದಲು ಅವನ ಜಮೀನಿನ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅಡಮಾನವಾಗಿ ಪಡೆಯುತ್ತದೆ.
ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ:
- Mortgagor – ರವಿ
- Mortgagee – ಬ್ಯಾಂಕ್
- Mortgage Money – ₹40 ಲಕ್ಷ
- Mortgage Deed – ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ರವಿ ನಡುವಿನ ಅಡಮಾನ ಒಪ್ಪಂದ
ರವಿ ಸಾಲವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ತೀರಿಸಿದ ನಂತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಹಿಂದಿರುಗಿಸುತ್ತದೆ.
Conclusion
Mortgage ಎಂಬುದು ಸಾಲದ ಭದ್ರತೆಯಾಗಿ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುವ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಾಗಿದೆ. Transfer of Property Act, 1882 ರ Section 58 Mortgage ನ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ, ಅದರ ಅವಶ್ಯಕ ಅಂಶಗಳು ಹಾಗೂ ವಿವಿಧ ವಿಧಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ವಿವರಿಸುತ್ತದೆ. ಇಂದಿನ ಬ್ಯಾಂಕಿಂಗ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ Mortgage ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಮುಖ ಪಾತ್ರವನ್ನು ವಹಿಸುತ್ತಿದ್ದು, ಸಾಲದಾತ ಮತ್ತು ಸಾಲಗಾರ ಇಬ್ಬರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಯನ್ನು ರಕ್ಷಿಸುತ್ತದೆ. KSLU ವಿದ್ಯಾರ್ಥಿಗಳು ಪರೀಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ಉತ್ತಮ ಅಂಕಗಳನ್ನು ಪಡೆಯಲು Mortgage ನ ವ್ಯಾಖ್ಯಾನ, ಅವಶ್ಯಕ ಅಂಶಗಳು, ವಿಧಗಳು ಮತ್ತು Right of Redemption ಕುರಿತು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಧ್ಯಯನ ಮಾಡುವುದು ಅಗತ್ಯ.
